5 cách định giá giúp nhà đầu tư tránh mất tiền tỷ

Thẩm định giá là công việc quan trọng, là ưu tiên hàng đầu cho mỗi quyết định mua bán giao dịch bất động sản. Với kiến thức tốt và thông tin thẩm định giá chính xác, người mua hoặc bán tài sản sẽ không sợ bị cò đất ép đồng thời tránh được tình trạng chênh giá. 

Theo Công ty Propzy, có 5 phương pháp định giá bất động sản có thể được nhà đầu tư tham khảo và áp dụng tại Việt Nam.

Phương pháp so sánh trực tiếp

Phương pháp này dựa trên cơ sở giá đã được bán trên thị trường của các bất động sản có nhiều đặc điểm tương đối giống so với nhà đất đang xem xét. Để ước tính giá trị thực của tài sản, đây là phương pháp sử dụng rộng rãi và phổ biến nhất hiện nay ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới.

Phương pháp thu nhập

Phương pháp này dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm trong tương lai từ một bất động sản, tương ứng với tỷ lệ (%) thu hồi vốn nhất định (còn gọi là tỷ lệ vốn hóa) để tính ra giá trị của tài sản.

Mặt hạn chế của phương pháp này là các tham số để tính toán giá trị bất động sản đòi hỏi độ chính xác cao, trong khi việc xác định chúng lại phải tiến hành trong điều kiện dự kiến trước.

Vì vậy độ chính xác của kết quả tính toán thường bị hạn chế. Trong trường hợp kết quả kiểm tra có sự chênh lệch lớn thì phải áp dụng các phương pháp khác để tính toán bổ sung.

Phương pháp chi phí

Phương pháp này chủ yếu được áp dụng để định giá những bất động sản không có hoặc rất ít khi xảy ra việc mua bán trên thị trường (nhà thờ, trường học, bệnh viện, công sở…).

Dựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả định rằng, giá trị của một tài sản hiện có, có thể đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế, nghĩa là giá trị của khu đất thay thế cộng với chi phí xây dựng hiện hành.

Phương pháp lợi nhuận

Phương pháp này được sử dụng để xác định giá của các tài sản đặc biệt như rạp chiếu phim, khách sạn và những tài sản khác mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời từ tài sản đó. Mặt hạn chế của phương pháp này là chỉ áp dụng để xác định giá trị cho những bất động sản mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận.

Phương pháp thặng dư

Phương pháp này thường được áp dụng để tính toán giá trị của những bất động sản không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sẽ được sử dụng chúng trong tương lai.

Chẳng hạn như căn cứ theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Thực chất phương pháp thặng dư là một dạng của phương pháp giá thành. Chúng thực hiện theo nguyên tắc: giá trị đất đai được xác định trên cơ sở giá trị còn lại sau khi lấy giá trị công trình bất động sản trừ đi tổng số chi phí và lợi nhuận.

Tùy thuộc vào loại bất động sản mà áp dụng những phương pháp thẩm định giá khác nhau. Tất cả các phương pháp này đều phải được thực hiện bởi một đơn vị có chức năng chuyên môn căn cứ theo quy định, hướng dẫn của pháp luật.

Tuy nhiên, bản thân nhà đầu tư có thể tự mình tham gia vào quá trình này để định vị trước ngưỡng giá trị tài sản và giám sát quá trình định giá của các đơn vị chuyên nghiệp.

Theo Vũ Lê (VnExpress)

Sếp Savills dự báo thị trường bất động sản Đà Nẵng 5 năm tới

Trao đổi với DĐDN, ông Erik Billgren – Quản lý điều hành Savills Đà Nẵng cho rằng condotel đang tiềm tàng nguy cơ 'cầu vượt cung' do nhiều dự án có quy mô lớn cung cấp các sản phẩm tương tự được xây dựng trong một thời điểm tại thị trường Đà Nẵng.

Ông Erik Billgren – Quản lý điều hành Savills Đà Nẵng

- Condotel là một trong những phân khúc được phát triển khá nhiều tại Đà Nẵng trong một vài năm gần đây, đánh giá của ông về phân khúc này như thế nào?

Trong mấy năm qua, phân khúc căn hộ và condotel đã trở thành ngôi sao sáng của thị trường bất động sản Đà Nẵng với doanh số đáng kể. Trong Quý II/2016, tuy nguồn cung của phân khúc này tăng nhưng tỷ lệ hấp thụ vẫn tăng, đạt 85%.

Kết quả hoạt động này là do phân khúc căn hộ và condotel có nhiều sản phẩm đa dạng và nguồn cung lớn với mức giá hợp lý vừa túi tiền, kết hợp với mức cam kết lợi nhuận hấp dẫn của chủ đầu tư. Ba yếu tố trên đã thu hút những khách hàng tìm mua ngôi nhà thứ 2 và các nhà đầu tư trung lưu tìm đến phân khúc này. 

Các khảo sát cho thấy người mua chọn sản phẩm condotel tại thị trường Đà Nằng là do đây là một thành phố trẻ, năng động, có môi trường xanh, cơ sở hạ tầng hoàn thiện, tiềm năng du lịch lớn, đồng thời sản phẩm condotel lại đưa ra cam kết lợi nhuận hấp dẫn. 

Trong tương lai, phân khúc này được kỳ vọng sẽ tiếp tục hoạt động tốt do hài hòa được các giá trị nghỉ dưỡng, đầu tư, khai thác và cho thuê lại, đem đến lợi ích cho cả chủ đầu tư và người mua, nhà đầu tư. Tuy vậy, cũng cần lưu ý rằng phân khúc này đang tiềm tàng nguy cơ cầu vượt cung do nhiều dự án có quy mô lớn cung cấp các sản phẩm tương tự đang cùng được xây dựng trong thời điểm này.

- Bất động sản nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng có vẻ đã “vượt cầu” trong những năm gần đây. Vậy ông nhận định như thế nào về thị trường bất động sản Đà Nẵng trong 5 năm tới?

Tôi cho rằng Đà Nẵng vẫn có cơ hội phát triển cho các khách sạn, resort 4- 5 sao vì công suất khai thác hiện đang ở mức rất khả quan (khoảng 70% theo nghiên cứu của Savills Việt Nam). 

Việc tăng số lượng chuyến bay quốc tế và lượng khách du lịch đến Đà Nẵng tăng (trong nửa đầu năm 2016 đã tăng 28% so với cùng kỳ năm ngoái), sẽ giúp cho thị trường bất động sản nghỉ dưỡng có tiềm năng phát triển xa hơn nhưng vẫn giữ được mức lợi nhuận ổn định. Hiệp định TPP cũng được kỳ vọng sẽ tạo ra nhiều cơ hội phát triển hơn nữa cho ngành du lịch của thành phố, cũng chính là cơ hội cho bất động sản nghỉ dưỡng.

Trong khoảng 5 năm tới, thị trường bất động sản Đà Nẵng sẽ tập trung phát triển nhiều sản phẩm căn hộ cao cấp hơn, đặc biệt là tại khu vực phía Tây thành phố.

- Ông đã làm việc tại Đà Nẵng khá lâu, vậy ông thấy nhu cầu của người nước ngoài tại thị trường này như thế nào? Có khó khăn gì cho nhóm đối tượng khách hàng này tại thị trường Việt Nam nói chung và thị trường Đà Nẵng nói riêng và ông có ý kiến gì về việc cải thiện tình hình?

Kể từ khi luật sửa đổi cho phép người nước ngoài quyền và sự linh động trong việc mua nhà tại Việt Nam được đưa vào thực thi đã có rất nhiều người nước ngoài đã bày tỏ mối quan tâm đến thị trường bất động sản Đà Nẵng.

Tôi cho rằng trong tương lai thị trường bất động sản Đà Nẵng sẽ còn thu hút được mối quan tâm của nhiều người nước ngoài hơn nữa, từ đó tăng số lượng nhà, căn hộ được người nước ngoài mua hơn. Nếu các quy định về hạn mức và các yêu cầu khác được nới lỏng hơn nữa thì đây sẽ là cơ hội để thị trường phát triển hơn nữa.

- Theo ông! Thị trường bất động sản ở thời điểm hiện tại đã đủ sức hấp dẫn nhà đầu tư?

Khoảng thời gian từ cuối năm 2014 đến nay được xem là một thời gian thành công của thị trường bất động sản Việt Nam khi các chính sách đã đi vào thực thi, lòng tin của các nhà đầu tư đã quay lại với nhiều chuyển biến rất tích cực so với giai đoạn trước. Điều này được hỗ trợ nhờ vào bối cảnh kinh tế vĩ mô tích cực, với vai trò quan trọng là những định hướng đúng đắn được đưa ra từ phía Chính phủ.

Trong nửa đầu năm 2016, chúng ta chứng kiến hàng loạt những động thái đến từ nhà đầu tư nước ngoài đặc biệt là Nhật Bản, Hồng Kông, Hàn Quốc và Singapore. Nhu cầu của thị trường tiếp tục tăng trong khu vực, các sản phẩm nhà phố, căn hộ và biệt thự đang được cả thị trường trong và ngoài nước đón nhận rất tốt. Điều này được thể hiện qua doanh số và tỷ lệ hập thụ tại các thành phố lớn trong Q2/2016.

Tôi cho rằng đây đang là thời điểm rất tốt cho các nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam.

Lưu Vân thực hiện (DĐDN)