TP.HCM “hụt hơi” khi đầu tư khu đô thị mới Thủ Thiêm

Đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm (KĐTMTT), Tp.HCM đã huy động lượng vốn gần 30.000 tỉ đồng (tương đương 1,5 tỉ USD) để chi trả bồi thường, tái định cư… Số vốn khổng lồ trên phần lớn là vốn vay thương mại. Tuy nhiên, đến nay, thành phố đã “hụt hơi” trong việc đầu tư xây dựng KĐTMTT.

Tp.HCM đã giải tỏa trắng gần như toàn bộ bán đảo Thủ Thiêm để đầu tư xây dựng KĐTMTT. Tổng cộng 12.500 hộ dân đã di dời để nhường chỗ cho siêu dự án này. 

Tp.HCM đã giải tỏa trắng gần như toàn bộ bán đảo Thủ Thiêm để đầu tư xây dựng KĐTMTT

Thiếu vốn nên "hụt hơi"

Hệ thống hạ tầng được đầu tư xây dựng, một số dự án bất động sản (BĐS) được rầm rộ triển khai trên diện tích 657 ha, bộ mặt Khu đô thị mới Thủ Thiêm đang dần hình thành. Thế nhưng thành phố không còn đủ khả năng tài chính khi bước vào giai đoạn cuối của việc giải phóng mặt bằng (GPMB), xây dựng các khu tái định cư - giai đoạn đầu của việc xây dựng hạ tầng xương sống cho KĐTMTT nhằm tạo động lực thu hút đầu tư… Áp lực trả lãi vay, vốn vay để GPMB buộc thành phố phải tính đến phương án “bán lúa non”. 

Theo UBND thành phố, 29.000 tỉ đồng là tổng vốn đầu tư vào KĐTMTT. Số vốn này được dùng cho các hoạt động bồi thường, GPMB và tái định cư, đầu tư hạ tầng kỹ thuật, trả các khoản lãi vay. Khoảng 12.000 tỉ đồng là vốn vay thương mại từ các tổ chức tín dụng, tiền lãi phát sinh khoảng 2,9 tỉ đồng mỗi ngày. Áp lực trả nợ gốc và lãi vay trong năm 2016 là rất lớn. Thành phố đã trả lãi vay cho các khoản vay đầu tư vào KĐTMTT trong năm 2015 là hơn 902 tỉ đồng. Nợ gốc đến hạn phải trả trong năm 2016 là hơn 5.200 tỉ đồng và lãi vay phát sinh là 829 tỉ đồng. Ngoài áp lực trả lãi mỗi ngày tương đương 3 tỉ đồng và nợ gốc phải trả lên đến nhiều ngàn tỉ đồng, hiện thành phố còn phải xoay sở tìm kiếm nguồn vốn đầu tư trong thời gian tới. 

Trong thời gian tới, nhu cầu vốn đầu tư cho KĐTMTT là rất lớn. Vốn đầu tư bao gồm tiền bồi thường GPMB đối với các trường hợp còn lại, đầu tư hạ tầng, xây dựng quỹ nhà thuộc chương trình 12.500 căn hộ phục vụ tái định cư cho người dân bị giải tỏa… Trong khi đó, ngân sách thành phố đang rất hạn chế. Hạn mức cho vay cũng đã hết nên việc vay tại các ngân hàng lớn cũng rất khó khăn. Theo UBND Tp.HCM hiện chỉ chỉ còn nguồn thu tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất từ các dự án đầu tư vào KĐTMTT để hoàn trả vốn vay, lãi vay và để đáp ứng về nhu cầu vốn đầu tư trong thời gian tới. 

Không khó để giành đất vàng

Đến nay thành phố đã có một loạt kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ xin phép được lựa chọn nhà đầu tư thay cho việc đấu thầu để xoay vốn đầu tư cho KĐTMTT. Hiện đã có 3 dự án quy mô lớn được thành phố chỉ định đầu tư vào KĐTMTT. Mới đây nhất, Cty Cổ phần Quốc Lộc Phát được thành phố giao cho đầu tư Khu phức hợp Sóng Việt, tọa lạc trong Khu chức năng số 1 của KĐTMTT với tổng vốn hơn 7.000 tỉ đồng. Đây là nhà đầu tư duy nhất có cam kết sẽ thực hiện theo đúng mục tiêu và các chỉ tiêu quy hoạch phân khu tỉ lệ 1/2.000 của KĐTMTT. Ngoài ra, đường giao thông và hệ thống hạ tầng kỹ thuật không chỉ trên 4 lô đất mà còn bên ngoài dự án; bảo đảm kết nối hạ tầng đồng bộ với các công trình cầu Thủ Thiêm 2, đại lộ vòng cung, quảng trường trung tâm được Cty Cổ phần Quốc Lộc Phát cam kết xây dựng hoàn chỉnh. Thành phố sẽ thu về được khoảng 2.000 tỉ đồng tiền sử dụng đất từ việc giao dự án cho Cty Cổ phần Quốc Lộc Phát.

Thành phố còn chọn giao dự án với phương thức đổi đất lấy hạ tầng với Cty Đại Quang Minh. Đơn vị này được thành phố giao cho một số lô đất mà không phải qua đấu thầu, đổi lại Cty Đại Quang Minh đầu tư 4 trục đường chính của KĐTMTT. 

Một loạt các ông lớn cũng đang xúc tiến tham gia dự án. Khu phức hợp thông minh (Thủ Thiêm Eco Smart City), trong đó có khu phức hợp cửa hàng bách hóa và khu phố thương mại tiêu chuẩn quốc tế với tổng vốn đầu tư dự kiến khoảng 2 tỉ USD do tập đoàn Lotte (Hàn Quốc) xây dựng. Dự án Khu phức hợp tháp quan sát Thủ Thiêm được Liên danh các Cty cổ phần Bất động sản Tiến Phước, Cty TNHH Bất Động sản Trần Thái và Cty Denver Power Ltd thực hiện. Chỉ định thầu là cách thức lựa chọn nhà đầu tư vào KĐTMTT. Sự thiếu vắng các nhà đầu tư lớn đã khiến cuộc đua giành đất vàng trong KĐTMTT trở nên nhẹ nhàng vì không có đối thủ nào cả. 

Khi nào đấu thầu thay cho chỉ định thầu?

Theo hoạch định ban đầu, sau khi giải tỏa bồi thường, xây dựng hạ tầng, thành phố sẽ tiến hành đấu giá quyền sử dụng đất trong KĐTMTT để hoàn vốn cho ngân sách.

Với vị thế là dự án BĐS số 1 ở Tp.HCM, theo các chuyên gia, thay cho cách quản lý nặng tính hành chính như hiện nay, cần một công tác quản lý dự án chuyên nghiệp, đúng tầm vóc để nâng giá trị KĐTMTT. Cho đến nay, ban quản lý dự án vẫn chưa tổ chức tiếp thị, kêu gọi đầu tư vào Thủ Thiêm trên thị trường quốc tế nhằm thu hút các nhà đầu tư lớn, có tiềm lực tài chính vững mạnh để có thể biến KĐTMTT thành một viên ngọc thực sự. KĐTMTT chưa có được vị thế như dự án Marina Sand Bay của Singapore. KĐTMTT vẫn chỉ được giới đầu tư trong nước và một vài tập đoàn nước ngoài quen thuộc với thị trường Việt Nam biết đến.

Thành phố đang gặp nhiều khó khăn trong việc lựa chọn các nhà đầu tư lớn trước tình trạng “ế ẩm” của KĐTMTT. Những lô đất vàng trong KĐTMTT sẽ có giá trị hơn rất nhiều và nguồn thu thành phố cũng sẽ tăng thêm nhiều lần nếu có nhiều nhà đầu tư lớn cùng tham gia đấu giá, đấu thầu. Công văn 139 của Bộ Tài chính đề nghị thành phố đẩy mạnh tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất để sớm đưa đất vào sử dụng và thu hồi vốn của Nhà nước. Theo Bộ Tài chính, việc giao đất, cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá chỉ được thực hiện trong trường hợp tổ chức đấu giá không thành hoặc được Thủ tướng quyết định. 

(Theo Người đồng hành) 

Tiền mất tật mang khi mua đất nền “siêu rẻ“

Long đong kiện tụng và có nguy cơ bị mất trắng tài sản là tình cảnh của những người dân mua đất nền giá rẻ. Ham rẻ cộng với thủ tục đơn giản và nhiều cam kết đảm bảo từ phía người bán, người mua đã bị mắc quả đắng.

Nhan nhản những biển quảng cáo đất nền chỉ với giá từ 100 – 300 triệu đồng/nền treo dọc tuyến đường hướng ra các vùng ven Tp.HCM, dịch vụ môi giới đất nền ở những khu vực ngoại thành này cũng đang nở rộ hơn bao giờ hết. Cảnh nhộn nhịp này khác hẳn với cảnh đìu hiu của những dự án BĐS khủng trong nội thành.

Chọn một số điện thoại trên biển rao bán đất tại đường Tô Ngọc Vân (quận 12), chúng tôi gọi đến và được một người đàn ông Tuấn cho biết, chỉ với 270 triệu đồng, bạn sẽ có ngay một nền rộng 35m2 (đất nền – PV), mua đất nền còn được “khuyến mãi” các thủ tục xây dựng có thể xây nhà cấp 4 hoặc làm đúc giả xây lên 2 tầng, thủ tục mua bán là công chứng vi bằng. PV tìm hiểu thì được biết, khu đất mà ông Tuấn quảng cáo ở trên có nguồn gốc là... đất nông nghiệp nằm tại khu vực phường Thạnh Xuân.

Tại khu vực vùng ven, nhiều biển rao bán đất nền treo nhan nhản trên cột điện

Một khách hàng, ông H. (ngụ quận Tân Bình) cho biết, giữa năm 2013, thông qua một người quen ông mua một mảnh đất tại huyện Bình Chánh với giá 290 triệu đồng, diện tích 45m2, thủ tục mua bán chỉ thông qua giấy tờ viết tay. Ông H. cho biết: “Sau khi nhận đủ tiền, chủ đất không chịu làm như cam kết là sẽ chuyển đổi mục đích sử dụng. Vì thế nên cơ quan chức năng không cho phép gia đình tôi xây dựng trên mảnh đất ấy".

Tại Tp.HCM, việc mua bán nhà, đất bằng giấy viết tay đang diễn ra khá phổ biến, đặc biệt lài khu vực vùng ven thành phố, trước đây là ruộng lúa, ao hồ nay cải tạo thành đất nền để bán. Mua bán đất bằng giấy tay có quy trình rất đơn giản. Người mua được bên chủ đất hoặc mô giới đưa đi xem địa thế để lựa chọn, thỏa thuận giá tiền và làm xác nhận chủ bằng khoán, tuy nhiên, trên thực tế, nhiều mảnh đất này đã được “sang tay” cho những người mua đi bán lại.

Tại nhiều khu vực ở huyện Bình Chánh, Nhà Bè, Hóc Môn, quận Bình Tân, quận 12…, chuyện mua đất giấy tay hoặc nhà không phép diễn ra khá chủ yếu. Với hình thức giao dịch này, người mua rất dễ bị chủ đất lật lọng do lô đất có thể đã bị sang tay cho nhiều người khác. Khi người mua cần sang nhượng sẽ bị họ làm khó dễ do chủ đất chỉ có bằng khoán, muốn sang nhượng, người mua phải đưa thêm tiền thì chủ đất mới chịu ký giấy. Chưa kể đến nguy cơ mất trắng va người mua xui xẻo có thể phải đối mặt.

Một chủ đất tại khu vực đường quách Điêu (xã Vĩnh Lộc, huyện Bình Chánh), ông M. trân an: " Tiền bỏ ra xây nhà chỉ trên dưới 100 triệu đồng mà được ở vài năm coi như bằng với tiền đi thuê nhà thế nên lỡ nhà nước có quy hoạch cũng không lo. Mà thực ra không cần phải lo vì khu vực này có quy hoạch cũng còn lâu lắm, nhà cửa họ xây lên đầy rẫy đó có sao đâu".

Chủ đất này cho biết thêm, đất ở đây chủ yếu là đất nông nghiệp nên thủ tục mua bán chỉ bằng giấy viết tay, "quan trọng là làm ăn uy tín chứ còn tin nhau là chính". Cùng lắm là người mua đất tại các khu vực này được chủ đất “cấp” cho bằng khoán đất được photo, có chứng thực sao y của chính quyền cấp xã.

Nhiều người đối mặt với nguy cơ mất trắng khi mua bán nhà đất bằng giấy tờ viết tay

Không ít những trường hợp đã “ăn” phải “quả đắng” khi mua nhà, đất bằng hình thức đầy rủi ro này. Với giá khá “bèo”, chị Đ.T.H.X. (ngụ quận Tân Bình) đã tậu một mảnh đất với diện tích khoảng 60m2 tại phường Tân Chánh Hiệp (quận 12). Mọi thủ tục mua bán chỉ bằng giấy viết tay và có thêm vài ba người làm chứng. Nhưng khi tính chuyện xây nhà, chị X. mới “ngã ngửa” khi biết mảnh đất đó không thể xây dựng do nằm trong diện quy hoạch.

Pháp luật quy định, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được cơ quan có thẩm quyền lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực đàng hoàng. Nếu người sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ không được phép mua bán, chuyển nhượng nhà đất đó.

Nếu thỏa mãn điều kiện quy định, bên mua và bán đất cần phải làm văn bản có công chứng, chứng thực của cơ quan có thẩm quyền. Chuyện mua đất qua giấy tay lại không có hợp đồng, không có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của chính quyền địa phương, nơi có đất, giao dịch đó bị coi là không có hiệu lực.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM, ông Lê Hoàng Châu, cho rằng tình trạng phân lô bán nền trái phép chủ yếu diễn ra ở vùng ven. Người mua nên tỉnh táo, cần kiểm tra thông tin chính thức từ cơ quan nhà nước xem đó có phải là đất ở không, có vướng quy hoạch không, đã nộp tiền sử dụng đất chưa... để tránh mất tiền, tay trắng vì bên bán có rất nhiều kỹ xảo để người mua tin tưởng.

(Theo Tiền phong Online)